--------------------------------------------------- 設(shè)計(jì)優(yōu)化 ------------------------------------------------------
設(shè)計(jì)優(yōu)化旨在為業(yè)主解決項(xiàng)目實(shí)施過程中出現(xiàn)在策劃和設(shè)計(jì)階段的紕漏，使策劃和設(shè)計(jì)更趨合理化實(shí)用化，從而達(dá)到加快項(xiàng)目進(jìn)度、提高項(xiàng)目工程質(zhì)量、節(jié)省項(xiàng)目成本的目的。下面將以基于成本策劃的項(xiàng)目案例進(jìn)行重點(diǎn)闡述：
案例一：某養(yǎng)老院
最終養(yǎng)老社區(qū)方案效果圖
項(xiàng)目概況
項(xiàng)目總占地面積 25240m2, 總建筑面積 44932m2, 計(jì)容積率面積29658m2 ，容積率1.18， 其中：五棟養(yǎng)老公寓（銷售），計(jì)容積率面積20980m2，共計(jì)252戶一棟養(yǎng)老護(hù)理院（持有）,計(jì)容積率面積8675m2，共計(jì)132個(gè)床位項(xiàng)目總成本需控制在42000萬元，護(hù)理院（持有）部分IRR為7.7%；老年公寓銷售部分IRR為23.1%，成本利潤率為14.1%；項(xiàng)目整體投資測算IRR為11.3%，符合公司對(duì)戰(zhàn)略型項(xiàng)目（銷售型成本利潤率 ≥10%，項(xiàng)目整體內(nèi)部收益率IRR ≥10%）的投資收益要求。
解決方案
一、根據(jù)產(chǎn)品定位，拿地時(shí)規(guī)劃要點(diǎn)及成本利潤率、內(nèi)部收益率要求確定總成本控制目標(biāo)為4.2億元人民幣。
二、根據(jù)產(chǎn)品定位及相應(yīng)產(chǎn)品《成本品質(zhì)適配標(biāo)準(zhǔn)指引》完成《成本策劃報(bào)告》，提出本項(xiàng)目建造標(biāo)準(zhǔn)及相應(yīng)設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，并與設(shè)計(jì)、銷售或運(yùn)營相關(guān)專業(yè)部門討論確定。
三、依據(jù)《成本策劃報(bào)告》中設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及成本測算經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)《目標(biāo)成本模板》計(jì)算得出的總成本若少于4.2億元(目標(biāo)），則本步驟結(jié)束；否則還需反復(fù)優(yōu)化建造標(biāo)準(zhǔn)及相應(yīng)設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，直到滿足為止。
四、由設(shè)計(jì)優(yōu)化小組（該小組由建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電、幕墻等專家顧問組成）方案階段介入，對(duì)最終《成本策劃報(bào)告》中的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行優(yōu)化挖潛，力爭各項(xiàng)指標(biāo)均能滿足《成本策劃報(bào)告》要求。
本項(xiàng)目經(jīng)過二次優(yōu)化建造標(biāo)準(zhǔn)及相應(yīng)設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)后，計(jì)算得出總成本為40854萬元<42000萬元。
案例二：青島某項(xiàng)目
項(xiàng)目概況
本項(xiàng)目位于青島市嶗山區(qū)核心，總建筑面積30.73萬㎡，其中地上總建筑面積24萬㎡ ，地下總建筑面積6.7萬㎡，包括由西側(cè)雙子塔樓（1#2＃樓）、一棟辦公塔樓（3＃樓）、商業(yè)裙房和地下室組成。
本項(xiàng)目主要優(yōu)化工作內(nèi)容：
1. 結(jié)構(gòu)方案階段
A) 結(jié)構(gòu)各部分結(jié)構(gòu)選型經(jīng)濟(jì)性分析
B) 影響結(jié)構(gòu)成本外部條件的優(yōu)化
C) 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)統(tǒng)一技術(shù)措施及配筋原則
2. 結(jié)構(gòu)計(jì)算階段
A) 結(jié)構(gòu)方案布置調(diào)整意見
B) 對(duì)結(jié)構(gòu)重要位置的精確計(jì)算對(duì)比優(yōu)化
3. 結(jié)構(gòu)施工圖配筋階段
A) 項(xiàng)目各部分配筋原則的確定
B) 項(xiàng)目各部分結(jié)構(gòu)梁、板、墻、柱配筋的復(fù)核優(yōu)化
C) 地下室底板、外墻、承臺(tái)、地梁等配筋的復(fù)核優(yōu)化
A-1:結(jié)構(gòu)體系選型分析
我司針對(duì)2#塔樓進(jìn)行分析，分別對(duì)比四種方案：
（1）方案一：從上到下均采用混凝土框架柱；
（2）方案二：從上到下均采用鋼骨混凝土框架柱；
（3）方案三：僅1-11層采用鋼骨混凝土框架柱，以上均采用混凝土框架柱；
（4）方案四：1-32層采用鋼骨混凝土，32-33層設(shè)芯柱，33層以上采用混凝土框架柱（設(shè)計(jì)院原方案）塔樓面積7.5萬平米。
最終經(jīng)過甲方、設(shè)計(jì)院討論之后最后決定采用我司建議的方案，不過型鋼需要向上延伸到19層。每棟塔樓建筑面積（7.5萬平米），每平米節(jié)省造價(jià)67元。此項(xiàng)優(yōu)化節(jié)省成本近500萬元。
A-2:塔樓的基礎(chǔ)方案優(yōu)化建議：
（1）由于考慮到地基為巖石，如果使用國家規(guī)范計(jì)算時(shí)，條基和獨(dú)基需要考慮滿足抗剪計(jì)算，且滿足抗剪時(shí)要求的條基高度太高，過于保守，我司建議坐落在微風(fēng)化巖石上的獨(dú)基和條形基礎(chǔ)計(jì)算可以不考慮剪切；最終經(jīng)過甲方、審圖辦、設(shè)計(jì)院的多次討論之后決定當(dāng)采用條基時(shí)進(jìn)行抗剪計(jì)算時(shí)，考慮放23.5度的斜面做為計(jì)算截面。
（2）塔樓的筏板基礎(chǔ)厚度，經(jīng)過我司的反復(fù)計(jì)算1#、2#塔樓基礎(chǔ)筏板厚度800mm即可滿足計(jì)算要求，但考慮
到當(dāng)?shù)氐膶彶閷＜?、審圖機(jī)構(gòu)和施工的經(jīng)驗(yàn)，我司建議筏板厚度由1800mm改為1700mm，最終經(jīng)過多方討論，設(shè)計(jì)院采納我司意見。
獨(dú)立基礎(chǔ)與條形基礎(chǔ)計(jì)算對(duì)比：
經(jīng)我司反復(fù)計(jì)算并對(duì)比獨(dú)立基礎(chǔ)與條形基礎(chǔ)，選擇合理經(jīng)濟(jì)的尺寸與配筋，并與設(shè)計(jì)院基礎(chǔ)計(jì)算書作了對(duì)比，對(duì)比情況如下：
最終采用了我司方案，節(jié)約成本450萬左右（地庫面積6.7萬平米，每平米節(jié)省造價(jià)67元）。
總結(jié)：
由上表可以看出1、2號(hào)核心筒外框架柱可采用從上到下均采用混凝土框架柱最為節(jié)省，由于全部采用混凝土柱子，柱截面過大，影響建筑使用。我司建議采用外框架柱采用延性較好、承載力較高的型鋼混凝土柱（型鋼含鋼率：6%～3%），一來可以減少底層柱子的截面，增加建筑實(shí)際使用面積，二來增加整體結(jié)構(gòu)的抗震性能。
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